Чому Україна 30 років не будувала заводи

У статті про «живу» переоцінку будівництва ми описали механізм, який десятиліттями будував українські міста: земля в заставу, кредитна лінія, переоцінка об'єкта з кожним новим відсотком готовності. І залишили за дужками дивність, яка заслуговує на окрему розмову. Цей механізм звів житлові квартали, торговельні та офісні центри по всій країні — і практично не збудував жодного великого заводу. Сьогодні — про цю дивність.

Схема, яка збудувала міста

Нагадаємо конструкцію двома словами. Девелопер заходить у проект із земельною ділянкою та відносно невеликою власною участю. Земля стає заставою, банк відкриває кредитну лінію, будівництво стартує. Далі працює механіка зростання: що вища готовність об'єкта, то вища його вартість, то більша заставна база — і то більший наступний транш. Проект у буквальному сенсі сам заробляє собі фінансування.

Схема — не українська вигадка, так будує весь світ. Різниця в одному параметрі, і про нього нижче. Але важливо зафіксувати: в Україні ця модель десятиліттями працювала безвідмовно — для житла, торговельних та офісних центрів. Їхня дохідність витримувала вартість українського кредиту й залишала девелоперу заробіток.

Арифметика, яка не сходилася в заводів

Той самий параметр — ціна грошей. Вартість кредитних ресурсів в Україні всі ці роки була в рази вищою, ніж у ЄС чи США. Ось порядок цифр на мирний 2013 рік: новий гривневий кредит для нефінансових корпорацій коштував в Україні в середньому 15,2% річних (дані НБУ), тоді як компаніям єврозони запозичення обходилися у 2,94% (ЄЦБ, грудень 2013). Різниця — більш ніж уп'ятеро. Для житлового комплексу це неприємно, але терпимо: цикл до продажів короткий, попит передбачуваний, а продажі квартир на етапі будівництва самі фінансують будову. Для торговельного чи офісного центру — теж вирішувано: орендний потік починається одразу після відкриття.

Виробничий проект влаштований інакше. Довгий інвестиційний цикл: проєктування, будівництво, закупівля й монтаж обладнання, пусконалагодження, вихід на проектну потужність — роки до першої стійкої виручки. Дорога начинка: обладнання у структурі інвестицій часто коштує більше, ніж самі стіни. І маржа, яка в більшості галузей нижча за девелоперську.

За європейської вартості грошей така модель рахується — тому в ЄС і США за кредитною девелоперською схемою будують і промисловість. За української вартості грошей проект переставав сходитися ще на стадії попередніх розрахунків. Інвестор дивився на цифри та йшов туди, де арифметика працювала: у житло, торгівлю, офіси.

Тридцять років на радянській спадщині

Наслідок відомий кожному, хто їздив промисловими околицями українських міст. За тридцять із гаком років незалежності великих промислових і переробних підприємств у країні збудовано критично мало. Виробнича база — здебільшого спадщина радянських часів, морально й фізично застаріла.

Ми бачимо це у власній практиці. Через компанію за двадцять із лишком років пройшли сотні виробничих об'єктів — для застави, переоцінки основних засобів, продажу, судових спорів. Переважна більшість — цехи та корпуси радянської забудови, де новими були щонайбільше окремі лінії обладнання. Сучасні виробничі комплекси, збудовані з нуля, траплялися як рідкісні винятки — і це не викривлення вибірки. Їх майже не приносили на оцінку виробничої нерухомості просто тому, що їх майже не будували.

Окрема прикмета епохи — промислова незавершенка. Якщо житловий недобуд зазвичай означав паузу перед наступним траншем, то виробничий — найчастіше кінець історії: проект, у якого закінчилися не гроші на етап, а економічний сенс. Оцінка незавершеного будівництва таких об'єктів — завжди розмова не про витрачені гроші, а про те, скільки коштує право добудувати.

Що зміниться після війни

Війна додала до морального зносу фізичний — частину промислової бази зруйновано. І водночас зняла головне питання «навіщо будувати»: відновлювати й заміщувати застарілі потужності доведеться в будь-якому разі.

Але ринковий кредит, який тридцять років не будував заводи в мирний час, не збудує їх і після війни — цю арифметику ми розібрали вище. Наша експертна думка: відновлення промисловості потребуватиме повної реструктуризації державного фінансування та кредитування — через державні банки, спеціалізовані фонди, зрозумілу схему входу іноземних інвесторів і галузеву політику. Як може виглядати ця конструкція та яке місце в ній посяде незалежна оцінка — тема наступної статті.

А поки зафіксуємо практичний висновок. Будь-який промисловий проект — відновлення, добудова, будівництво з нуля — починається з тих самих питань: скільки коштує актив зараз і чи сходиться економіка майбутнього виробництва. Перше закриває оцінка, друге — техніко-економічне обґрунтування. Тридцять років ці розрахунки найчастіше зупиняли проекти. Схоже, вперше за довгий час вони почнуть їх запускати.