Почему Украина 30 лет не строила заводы

В статье о «живой» переоценке строительства мы описали механизм, который десятилетиями строил украинские города: земля в залог, кредитная линия, переоценка объекта с каждым новым процентом готовности. И оставили за скобками странность, которая заслуживает отдельного разговора. Этот механизм построил жилые кварталы, торговые и офисные центры по всей стране — и практически не построил ни одного крупного завода. Сегодня — об этой странности.

Схема, которая построила города

Напомним конструкцию в двух словах. Девелопер заходит в проект с земельным участком и относительно небольшим собственным участием. Земля становится залогом, банк открывает кредитную линию, стройка стартует. Дальше работает механика роста: чем выше готовность объекта, тем выше его стоимость, тем больше залоговая база — и тем больше следующий транш. Проект в буквальном смысле сам зарабатывает себе финансирование.

Схема не украинское изобретение — так строит весь мир. Разница в одном параметре, и о нём ниже. Но важно зафиксировать: в Украине эта модель десятилетиями работала безотказно — для жилья, торговых и офисных центров. Их доходность выдерживала стоимость украинского кредита и оставляла девелоперу заработок.

Арифметика, которая не сходилась у заводов

Тот самый параметр — цена денег. Стоимость кредитных ресурсов в Украине все эти годы была в разы выше, чем в ЕС или США. Вот порядок цифр на мирный 2013 год: новый гривневый кредит для нефинансовых корпораций стоил в Украине в среднем 15,2% годовых (данные НБУ), тогда как компаниям еврозоны заимствования обходились в 2,94% (ЕЦБ, декабрь 2013). Разница — более чем в пять раз. Для жилого комплекса это неприятно, но терпимо: цикл до продаж короткий, спрос предсказуемый, а продажи квартир на этапе строительства сами финансируют стройку. Для торгового или офисного центра — тоже решаемо: арендный поток начинается сразу после открытия.

Производственный проект устроен иначе. Длинный инвестиционный цикл: проектирование, строительство, закупка и монтаж оборудования, пусконаладка, выход на проектную мощность — годы до первой устойчивой выручки. Дорогая начинка: оборудование в структуре инвестиций часто стоит больше, чем сами стены. И маржа, которая в большинстве отраслей ниже девелоперской.

При европейской стоимости денег такая модель считается — поэтому в ЕС и США по кредитной девелоперской схеме строят и промышленность. При украинской стоимости денег проект переставал сходиться ещё на стадии предварительных расчётов. Инвестор смотрел на цифры и уходил туда, где арифметика работала: в жильё, торговлю, офисы.

Тридцать лет на советском наследии

Следствие известно каждому, кто ездил по промышленным окраинам украинских городов. За тридцать с лишним лет независимости крупных промышленных и перерабатывающих предприятий в стране построено критически мало. Производственная база — в основном наследие советских времён, морально и физически устаревшее.

Мы видим это в собственной практике. Через компанию за двадцать с лишним лет прошли сотни производственных объектов — для залога, переоценки основных средств, продажи, судебных споров. Подавляющее большинство — цеха и корпуса советской постройки, где новыми были в лучшем случае отдельные линии оборудования. Современные производственные комплексы, построенные с нуля, встречались как редкие исключения — и это не искажение выборки. Их почти не приносили на оценку производственной недвижимости просто потому, что их почти не строили.

Отдельная примета эпохи — промышленная незавершёнка. Если жилой недострой обычно означал паузу перед следующим траншем, то производственный — чаще всего конец истории: проект, у которого закончились не деньги на этап, а экономический смысл. Оценка незавершённого строительства таких объектов — всегда разговор не о потраченных деньгах, а о том, сколько стоит право достроить.

Что изменится после войны

Война добавила к моральному износу физический — часть промышленной базы разрушена. И одновременно сняла главный вопрос «зачем строить»: восстанавливать и замещать устаревшие мощности придётся в любом случае.

Но рыночный кредит, который тридцать лет не строил заводы в мирное время, не построит их и после войны — эту арифметику мы разобрали выше. Наше экспертное мнение: восстановление промышленности потребует полной реструктуризации государственного финансирования и кредитования — через государственные банки, специализированные фонды, понятную схему входа иностранных инвесторов и отраслевую политику. Как может выглядеть эта конструкция и какое место в ней займёт независимая оценка — тема следующей статьи.

А пока зафиксируем практический вывод. Любой промышленный проект — восстановление, достройка, строительство с нуля — начинается с одних и тех же вопросов: сколько стоит актив сейчас и сходится ли экономика будущего производства. Первый закрывает оценка, второй — технико-экономическое обоснование. Тридцать лет эти расчёты чаще всего останавливали проекты. Похоже, впервые за долгое время они начнут их запускать.