После фиксации убытков перед собственником встаёт следующий вопрос: сколько будет стоить восстановить разрушенное? Ответ на него даёт отдельный вид оценки — определение размера потребностей в затратах, необходимых для восстановления имущества, подвергшегося разрушительному воздействию вследствие военных действий (п. 6 Методики 3904/1223). Именно эта цифра ложится в основу программ восстановления, бюджетных заявок и решений о целесообразности восстановления.
Компания «Канзас» выполняет такую оценку по разделу V Методики — «Методические основы оценки (определения размера) потребностей в восстановлении имущества».
Что охватывает оценка потребностей в восстановлении
Согласно п. 1 раздела V оцениваются потребности в восстановлении:
- недвижимого имущества — зданий, сооружений, передаточных устройств;
- транспортных средств, товарно-материальных запасов и текущих биологических активов;
- активов предприятий всех форм собственности как единых имущественных комплексов, машин и оборудования, долгосрочных биологических активов.
Валовая стоимость девелопмента — основа расчёта для недвижимости
Для повреждённого и уничтоженного недвижимого имущества Методика предусматривает определение валовой стоимости девелопмента — цены, которая может быть получена на дату оценки при продаже завершённого строительством объекта и которая достаточна для покрытия затрат на приобретение участка земли и его улучшение, включая стоимость финансирования этих затрат и прибыль девелопера.
Рыночной процедурой служит модель компаундирования денежных потоков на принципе невозмещённой инвестиции: валовая стоимость девелопмента определяется суммой будущей стоимости участка земли и будущей стоимости прямых и косвенных затрат на его улучшение — с использованием современных проектных решений, материалов и технологий. Это принципиально: восстановление рассчитывается не «как было», а по современным стандартам строительства.
Компоненты модели: первичная инвестиция (участок земли), стоимость замещения или воспроизводства улучшений (прямые затраты — стоимость строительства; косвенные — гонорары консультантов, маркетинг) и ставка компаундирования, обеспечивающая интерес инвестора и девелопера.
Обязательно учитываются риски девелопмента: непредвиденные осложнения, увеличивающие строительные затраты; срывы сроков поставок и работ; задержки с поиском покупателей или арендаторов; инфляция.
Восстановление других видов имущества
Для транспорта, запасов, машин и оборудования потребности в восстановлении определяются через стоимость замещения (затраты на создание или приобретение подобного актива эквивалентной полезности) или стоимость воспроизводства (затраты на точную копию) — в зависимости от характера актива и наличия рынка.
Три измерения военных потерь — и место этой оценки
Методика 3904/1223 предусматривает три стоимостных измерения последствий войны: реальные убытки (что утрачено), упущенная выгода (что недополучено) и потребности в восстановлении (сколько стоит восстановить). Это разные величины с разным назначением: убытки — для компенсации и исков, потребности в восстановлении — для планирования восстановления и привлечения финансирования. Компания «Канзас» выполняет все три вида оценки, что позволяет сформировать полную стоимостную картину потерь предприятия.
Планируете восстановление или готовите бюджетную заявку? Предлагаем обоснованный расчёт, выдерживающий проверку, оптимальные сроки и индивидуальный подход к каждому объекту восстановления. Позвоните нам — обсудим ваш проект.
Частые вопросы
Чем потребности в восстановлении отличаются от реальных убытков? Убытки — разница стоимости до/после повреждения; потребности в восстановлении — затраты на восстановление по современным технологиям.
Можно ли оценить только часть объекта? Да, валовая стоимость девелопмента части объекта определяется как её доля в общей площади.
Для чего нужна эта оценка? Программы восстановления, бюджетные заявки, привлечение финансирования, решения о целесообразности восстановления.
