Разрушенные цеха, повреждённые склады, посечённые обломками административные здания — недвижимость принимает на себя главный удар войны. Для получения компенсации или обращения в суд размер этих потерь должен быть определён профессионально — отчётом об оценке реальных убытков.
Компания «Канзас» оценивает убытки недвижимого имущества по разделу III Методики определения ущерба и объёма убытков (приказ Минэкономики и ФГИУ от 18.10.2022 № 3904/1223) — обязательной для таких оценок. Наши отчёты проходили рецензирование в ФГИУ.
Как определяются убытки недвижимости
Размер реальных убытков исчисляется как разница между стоимостью имущества до и после причинения ему вреда (п. 3.1 Методики).
Стоимость «до» принимается на уровне рыночной стоимости и/или остаточной стоимости замещения аналогичного или подобного по расположению, назначению, размерам, конструктивному решению и техническому состоянию имущества — до начала боевых действий (п. 3.2). Для рыночной стоимости применяется сравнительная модель с обоснованием поправок; допускается использование данных аналитических компаний о средних ценах подобной недвижимости.
Стоимость «после» исчисляется с учётом степени пригодности уцелевших элементов здания для дальнейшего использования. Поэтому важна корректная фиксация: частичное повреждение и полное уничтожение дают принципиально разные расчёты.
Остаточная стоимость замещения определяется по формуле Методики: рыночная стоимость участка земли плюс стоимость замещения (воспроизводства) каждого здания или сооружения с учётом ставки компаундирования и степени обесценения. Стоимость строительства при этом рассчитывается в соответствии со Сметными нормами Украины «Наставление по определению стоимости строительства».
Какие объекты оцениваем
Производственные здания и цеха, склады и логистические комплексы, офисные и торговые помещения, передаточные устройства, инженерные сооружения — недвижимость предприятий, учреждений и организаций всех форм собственности.
Документы для оценки
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- выписки из Государственного реестра вещных прав;
- технические паспорта;
- документы о собственности или аренде земельных участков, на которых расположено имущество;
- акт технического обследования состояния уничтоженного или повреждённого имущества — отдельно на каждый объект недвижимости;
- фото повреждений, сделанные сразу после разрушения или при возвращении из оккупации.
Дополнительно — общий блок: акт о пожаре, выписка из Единого реестра досудебных расследований (ЕРДР), акт о разминировании.
Результат
Отчёт об оценке ущерба недвижимости с подтверждающими документами — для заявления на компенсацию, уголовного производства или иска, в том числе в международные судебные инстанции. Если речь идёт о дальнейшем восстановлении — отдельно выполняется оценка потребностей в восстановлении имущества (валовая стоимость девелопмента).
Предлагаем качество отчётов, выдерживающее рецензирование, оптимальные сроки и индивидуальный подход к каждому объекту недвижимости. Позвоните — обсудим ваши здания и сформируем бюджет услуг.
Частые вопросы
Чем убытки отличаются от стоимости восстановления? Убытки — разница стоимости до/после; восстановление — отдельная оценка потребностей.
Нужен ли акт техобследования? Да, на каждый объект недвижимости отдельно.
Кто готовит акты? Предприятие, комиссии территориальных громад или профильные ведомства.
